Porez na izdavanje stana – šta svaka strana mora da zna

Izdavanje stana u Beogradu može biti odličan izvor stabilnog prihoda, ali mnogi vlasnici još uvek nisu sigurni kako funkcioniše porez na zakup. Da li ga plaća vlasnik ili zakupac? Koliki je procenat? Kako i kada se podnosi prijava? I šta ako se stan izdaje “na crno”?

U ovom detaljnom vodiču objašnjavamo sve što treba da znate o porezu na izdavanje stana – jasno, jednostavno i sa praktičnim primerima.

---

1. Ko je dužan da plati porez na izdavanje stana

Zakonski, obaveza plaćanja poreza pada na vlasnika stana – fizičko ili pravno lice koje ostvaruje prihod od zakupa. Porez se ne može prebaciti na zakupca, jer se prihod formalno vodi na ime vlasnika. Međutim, visina poreza i način prijave mogu se razlikovati zavisno od toga da li je u pitanju fizičko lice, preduzetnik ili firma.

Važno je znati: i ako ugovor nije overen kod notara, ako Poreska uprava sazna da se stan izdaje, vlasnik je i dalje dužan da plati porez retroaktivno.

---

2. Zakonski okvir i propisi

Porez na prihod od izdavanja stana uređuje član 68. Zakona o porezu na dohodak građana. Prema ovom zakonu, prihod od izdavanja nepokretnosti smatra se “prihodom od imovine” i oporezuje se po sledećem principu:

• Osnovica poreza je 50% od ugovorene zakupnine (druga polovina se priznaje kao normirani troškovi).
• Na tu osnovicu se primenjuje porez od 20%.

Efektivna poreska stopa je dakle 10% od ukupne zakupnine (50% × 20%).

Primer: Ako izdajte stan za 500 € mesečno, godišnji prihod je 6.000 €. Oporezivi iznos je 3.000 €, a porez iznosi 600 € godišnje.

---

3. Rok za prijavu ugovora i plaćanje poreza

Vlasnik stana je dužan da u roku od 30 dana od potpisivanja ugovora o zakupu podnese prijavu Poreskoj upravi.

Postupak ide ovako:

1. Ugovor o zakupu se overi kod javnog beležnika (notara).
2. Overeni ugovor se podnosi Poreskoj upravi (u opštini gde se nalazi stan).
3. Poreska uprava izdaje rešenje o iznosu poreza.
4. Porez se obično plaća kvartalno ili godišnje, u zavisnosti od rešenja.

Ukoliko vlasnik ne prijavi ugovor u roku, Poreska uprava može naplatiti porez retroaktivno i izreći kaznu.

---

4. Kako se obračunava porez – primeri iz prakse

Primer 1: Stan u Beogradu, mesečna zakupnina 400 €

• Godišnji prihod: 400 × 12 = 4.800 €
• Oporezivi deo (50%): 2.400 €
• Porez 20%: 480 € godišnje

Primer 2: Dvosoban stan izdaje firma koja vodi knjige

• U tom slučaju se prihod tretira kao prihod od poslovanja, a ne kao prihod građanina, i uključuje PDV ako je firma u sistemu PDV-a.

Primer 3: Kratkoročni najam (Airbnb, Booking)

• Kratkoročni najam se tretira kao “pružanje usluge smeštaja” i podleže drugim pravilima – često se preporučuje prijava preduzetničke delatnosti (šifra 55.20).

Ukoliko niste sigurni pod koju kategoriju spadate, najbolje je konsultovati knjigovođu ili poreskog savetnika – kazne za pogrešno tumačenje propisa nisu male.

---

5. Šta ako se stan izdaje bez prijave (“na crno”)?

Iako se i dalje mnogi stanovi izdaju “na reč”, rizici takvog pristupa su sve veći. Poreska uprava sve češće koristi digitalne metode – prijave iz sistema eKatastra, popis nepokretnosti, prijave komšija i elektronske baze oglasnika.

Posledice izdavanja “na crno” mogu biti ozbiljne:

• naplata poreza retroaktivno za više godina,
• kazna od 5.000 do 150.000 dinara,
• gubitak prava na određene poreske olakšice,
• rizik da zakupac ne plati kiriju – jer bez ugovora nemate pravnu zaštitu.

U praksi, legalno izdavanje stana je isplativije, jer obezbeđuje sigurnost i za vlasnika i za zakupca.

---

6. Može li zakupac platiti porez umesto vlasnika?

Tehnički – da, ali samo ako je to jasno definisano u ugovoru. U tom slučaju zakupac plaća porez “u ime i za račun” vlasnika, a Poreska uprava i dalje vodi obavezu na ime stanodavca.

Najčešće se ovo koristi kada zakupac ima pravnu službu (npr. strana ambasada, IT firma) i želi da sve bude uredno prijavljeno. Ipak, preporučljivo je da vlasnik uvek proveri da li je porez stvarno plaćen, jer odgovornost pred zakonom ostaje na njemu.

---

7. Kako funkcioniše porez kada stan izdaje firma

Kada stan izdaje pravno lice, situacija je drugačija. Firma prihod od zakupa knjiži kao poslovni prihod i plaća porez na dobit (15%), eventualno i PDV ako je u tom sistemu.

Ukoliko firma izdaje stan fizičkom licu, obavezna je da izda račun i vodi evidenciju o prihodima. U tom slučaju, zakupac nije dužan da prijavljuje ništa – sve obaveze su na firmi.

---

8. Kako smanjiti poresko opterećenje legalno

Postoje načini da se legalno smanji iznos poreza – kroz pametno planiranje i korišćenje dostupnih olakšica.

• Prijavite ugovor na realnu (ali ne nerealno visoku) cenu – Poreska uprava koristi prosečne vrednosti po zonama, pa precenjen iznos povećava porez.
• Koristite opciju normiranih troškova (50%) – to je već uračunato u zakon, ne morate dokazivati račune.
• Razmotrite izdavanje na duži period – stabilni zakupci smanjuju troškove, a prihod postaje predvidiv.

Uvek čuvajte kopije uplatnica, rešenja i ugovora – to je vaša najbolja zaštita ako dođe do provere.

---

9. Uloga agencija u prijavi poreza

Profesionalne agencije za izdavanje stanova sve češće nude uslugu vođenja poreske prijave za vlasnike. One obično:

• pripremaju ugovor o zakupu,
• organizuju overu kod notara,
• predaju dokumentaciju Poreskoj upravi,
• vode evidenciju uplata i rešenja.

To posebno olakšava posao vlasnicima koji žive u inostranstvu ili imaju više nekretnina. U tom slučaju, agencija može biti ovlašćeni zastupnik vlasnika pred Poreskom upravom.

---

10. Najčešća pitanja vlasnika i zakupaca

Da li porez plaća zakupac?

Ne. Porez uvek plaća vlasnik, osim ako ugovorom nije drugačije definisano, ali i tada obaveza formalno ostaje na vlasniku.

Da li se porez plaća ako stan izdaje rođaku?

Da, osim ako se ne dokazuje da stan nije izdat uz naknadu (npr. koristi se besplatno). U praksi, i takvi slučajevi mogu biti predmet provere ako se sumnja na prikrivanje prihoda.

Da li Poreska uprava proverava oglase?

Da. U saradnji sa internet portalima i sistemima eKatastra, Poreska uprava redovno proverava oglase i prijave nepokretnosti.

Šta ako ne platim porez?

Pored kazne, porez će se naplatiti retroaktivno, sa zateznom kamatom, a može se pokrenuti i prekršajni postupak.

---

Zaključak

Porez na izdavanje stana nije trošak koji treba izbegavati – već ulaganje u sigurnost. Legalno prijavljen zakup daje vam pravnu zaštitu, povećava poverenje zakupaca i eliminiše rizik od kazni i nesporazuma.

Ulaganje nekoliko sati u prijavu ugovora i plaćanje poreza vredi mnogo više od potencijalnog rizika i neizvesnosti. Za stanodavce, to znači miran san i uredne prihode; za zakupce – sigurnost i transparentan odnos.

Ako tek planirate da izdate stan, pogledajte i naš vodič Kako pripremiti stan za izdavanje – korak po korak.